Ingeniería financiera para frenar los desahucios
Richmond, una ciudad mediana de California, inquieta a Wall Street con un plan para expropiar a los bancos hipotecas en riesgo de impago, renegociarlas y dar una salida a las familias
Pablo Ximénez de Sandoval
Madrid, El País
La ciudad de Richmond, California, se ha puesto a la vanguardia de las soluciones valientes al drama de los desahucios. Situada enfrente de San Francisco, con 105.000 habitantes y una refinería de Chevron como seña de identidad económica, la ciudad ha sufrido de forma devastadora la crisis inmobiliaria. El 50% de las hipotecas de Richmond son problemáticas (están underwater, en la terminología inmobiliaria norteamericana, que quiere decir que el valor de la casa en el mercado es menor que lo que se debe de hipoteca; la cifra en EE UU es 20%). El precio medio de las casas bajó de 450.000 dólares en enero de 2006 a 220.000 en 2013. La ola de desahucios y abandonos (en EE UU se puede huir de la hipoteca con dación en pago) redunda en costes para la ciudad por los barrios degradados, la pobreza, la delincuencia y los servicios sociales de emergencia. Mientras, los bancos venden paquetes de estas hipotecas de difícil cobro a fondos buitre que hacen negocio con los desahucios. Para frenar esta situación, Richmond va a expropiar hipotecas. No las casas, las hipotecas.
El plan se puede resumir así. El Ayuntamiento hace una oferta a los bancos para comprarle las hipotecas, basándose en una tasación independiente. Si no se llega a un acuerdo, utilizará el derecho de expropiación sobre la hipoteca y pactará un justiprecio, como el que expropia un trozo de finca para una carretera. A partir de ahí entran en escena los promotores del plan, una firma financiera llamada Mortgage Resolution Partners (MRP). Ellos buscan inversores privados para adquirir las hipotecas, las renegocian con el propietario y se quedan un porcentaje como beneficio. El Ayuntamiento de Richmond contrató a MPR el pasado 21 de julio. Son socios. Uno pone el poder político para expropiar. Otro, la gestión financiera de las deudas expropiadas.
La alcaldesa de Richmond, Gayle McLaughlin, explica en una entrevista en Democracy Now! su plan para recuperar hipotecas tóxicas del los bancos y renegociarlas con los deudores. (en inglés)
John Vlahoplus, fundador de MRP, explica en una entrevista por correo electrónico que, una vez tenga las hipotecas en su poder, “la ciudad espera reducir el principal de los créditos, de forma que los deudores puedan reducir sus pagos mensuales y quedarse en sus casas. Como alternativa, al reducir el principal, la familia puede vender la casa y quedarse de alquiler, con una opción de recompra cuando sus circunstancias económicas hayan mejorado”. El objetivo final es que la gente de Richmond se quede en sus casas.
En cierta forma, el Ayuntamiento de Richmond se propone actuar como un fondo buitre que busca deudas problemáticas para comprarlas y hacer negocio con ellas. La diferencia es que lo hace en nombre de los ciudadanos. El Ayuntamiento se sienta con los bancos poniendo sobre la mesa un recurso, una bala de plata negociadora, que no tiene ningún actor en el mercado financiero: el derecho de expropiación si la otra parte se niega a vender. En este caso, la expropiación de un papelito con una cifra escrita y un derecho de cobro, al que el banco está dando un uso contrario al interés general. “En España, el banco de turno vende [paquetes de hipotecas] con descuentos del 86% a los fondos buitre, esto es lo mismo pero con el Ayuntamiento”, analiza Javier Massana, abogado especialista en renegociar hipotecas y quiebras familiares. Massana ve la expropiación perfectamente legal: “El bien jurídico que se protege con la expropiación es evidente y es mayor que el perjuicio al particular. Además, en España se sumaría el hecho de que algunos de esos bancos han recibido dinero público”.
Vlahoplus, que ha estudiado la incitativa de Andalucía de expropiar casas vacías, cree que este plan es exportable a pesar de las diferencias en la legislación. Richmond es “como Andalucía”, dice Vlahoplus. “Se da la combinación de una región muy castigada con un Gobierno regional comprometido para actuar y proteger su comunidad”.
Una mujer pasa frente a una casa abandonada en Richmond. / JUSTIN SULLIVAN (AFP)
Por su parte, Antonio Ibáñez, director general de Vivienda de la Junta de Andalucía, comenta sobre la propuesta de Richmond que “es de alguna forma lo que reivindicamos al Gobierno central, que es necesaria una quita de la deuda para que la gente pueda hacer frente a las hipotecas, porque esa gente quiere seguir en sus casas y seguir pagando, pero su situación económica se ha deteriorado y su casa está fuera de mercado”. La Junta cree que esa quita debe negociarla el Estado, porque es quien tiene la competencia en materia de ordenación del crédito bancario. Sobre la expropiación de hipotecas, Ibáñez cree que es “una iniciativa a estudiar”, especialmente cuando el Gobierno ha recurrido ante el Tribunal Constitucional (y paralizado) el decreto andaluz que plantea expropiar pisos vacíos a los bancos. El pasado miércoles, el Parlamento andaluz aprobó la ley que amplía ese decreto.
La idea original la planteó Robert Hockett, profesor de la Facultad de Derecho de Cornell, en un artículo en la revista de la Reserva Federal de EE UU. Hockett coincide con la Junta de Andalucía y con muchos analistas en que la única solución para frenar el deterioro del mercado inmobiliario es una quita de la deuda de las familias. El problema, expone Hockett, es que los bancos no pueden renegociar hipotecas que han sido titulizadas y vendidas en paquetes en el mercado financiero global. Cambiar el valor (a la baja) de esos títulos tiene consecuencias, y requeriría una negociación a varias bandas entre actores repartidos por todo el mundo que ni siquiera se conocen. Obviamente es más fácil y menos costoso (al menos a corto plazo) desahuciar y luego ya se verá lo que se hace con la casa. Pero si entra en juego un actor político, por ejemplo un Ayuntamiento, se pueden expropiar esas hipotecas y saltarse las complicaciones.
A finales de julio, Richmond comenzó a mandar cartas a los bancos para comprar exactamente 624 hipotecas (de Wells Fargo, Deustche Bank, Merrill Lynch, Citigroup, Morgan Stanley, Barclays y otros) identificadas como problemáticas. Las tasó con descuentos entre el 11% y el 94%. La primera respuesta de los aludidos, los bancos, fue una querella. Un juez de San Francisco rechazó un intento de Wells Fargo y Deustche Bank para detener el plan, sin entrar a valorar el fondo del asunto. Simplemente, los hechos denunciados aún no se habían producido. La agencia Moody’s ha advertido de que Richmond se arriesga a una rebaja en su calificación crediticia si sigue adelante.
El pasado 10 de septiembre, el pleno del Ayuntamiento de Richmond debatió y aprobó seguir adelante en medio de una gran tensión. De acuerdo con la crónica de aquel día en The Washington Post, concejales y ciudadanos debatieron sobre los riesgos de enfrentarse a la poderosa maquinaria legal de Wall Street. Su principal miedo era que un litigio contra los gigantes financieros llevara a la ciudad a la quiebra, bien por los costes legales o porque los grandes bancos decidieran castigar a la ciudad a la hora de dar crédito. La alcaldesa, Gayle McLaughlin, una veterana activista del Partido Verde, sentenció: “Nada en la vida está libre de riesgo al 100%, pero el liderazgo requiere a veces asumir riesgos en nombre de la comunidad”.
“¿Por qué los gobiernos rescatan bancos o les dan un respiro cuando están en quiebra?”, se pregunta Vlahoplus a modo de alegato final. “Para prevenir un mal mayor, para que los bancos o las empresas puedan seguir empleando a gente y produciendo. Los gobiernos deben reconocer, como creo que ha hecho la Junta de Andalucía, que pasa lo mismo con las casas. El mercado inmobiliario hace una gran contribución social y a la buena economía de las comunidades. Necesitamos arreglar el mercado inmobiliario igual que el bancario. Si se tratara el mercado inmobiliario como una institución financiera, sería sistémica, y los gobiernos la habrían arreglado hace años”.
Madrid, El País
La ciudad de Richmond, California, se ha puesto a la vanguardia de las soluciones valientes al drama de los desahucios. Situada enfrente de San Francisco, con 105.000 habitantes y una refinería de Chevron como seña de identidad económica, la ciudad ha sufrido de forma devastadora la crisis inmobiliaria. El 50% de las hipotecas de Richmond son problemáticas (están underwater, en la terminología inmobiliaria norteamericana, que quiere decir que el valor de la casa en el mercado es menor que lo que se debe de hipoteca; la cifra en EE UU es 20%). El precio medio de las casas bajó de 450.000 dólares en enero de 2006 a 220.000 en 2013. La ola de desahucios y abandonos (en EE UU se puede huir de la hipoteca con dación en pago) redunda en costes para la ciudad por los barrios degradados, la pobreza, la delincuencia y los servicios sociales de emergencia. Mientras, los bancos venden paquetes de estas hipotecas de difícil cobro a fondos buitre que hacen negocio con los desahucios. Para frenar esta situación, Richmond va a expropiar hipotecas. No las casas, las hipotecas.
El plan se puede resumir así. El Ayuntamiento hace una oferta a los bancos para comprarle las hipotecas, basándose en una tasación independiente. Si no se llega a un acuerdo, utilizará el derecho de expropiación sobre la hipoteca y pactará un justiprecio, como el que expropia un trozo de finca para una carretera. A partir de ahí entran en escena los promotores del plan, una firma financiera llamada Mortgage Resolution Partners (MRP). Ellos buscan inversores privados para adquirir las hipotecas, las renegocian con el propietario y se quedan un porcentaje como beneficio. El Ayuntamiento de Richmond contrató a MPR el pasado 21 de julio. Son socios. Uno pone el poder político para expropiar. Otro, la gestión financiera de las deudas expropiadas.
La alcaldesa de Richmond, Gayle McLaughlin, explica en una entrevista en Democracy Now! su plan para recuperar hipotecas tóxicas del los bancos y renegociarlas con los deudores. (en inglés)
John Vlahoplus, fundador de MRP, explica en una entrevista por correo electrónico que, una vez tenga las hipotecas en su poder, “la ciudad espera reducir el principal de los créditos, de forma que los deudores puedan reducir sus pagos mensuales y quedarse en sus casas. Como alternativa, al reducir el principal, la familia puede vender la casa y quedarse de alquiler, con una opción de recompra cuando sus circunstancias económicas hayan mejorado”. El objetivo final es que la gente de Richmond se quede en sus casas.
En cierta forma, el Ayuntamiento de Richmond se propone actuar como un fondo buitre que busca deudas problemáticas para comprarlas y hacer negocio con ellas. La diferencia es que lo hace en nombre de los ciudadanos. El Ayuntamiento se sienta con los bancos poniendo sobre la mesa un recurso, una bala de plata negociadora, que no tiene ningún actor en el mercado financiero: el derecho de expropiación si la otra parte se niega a vender. En este caso, la expropiación de un papelito con una cifra escrita y un derecho de cobro, al que el banco está dando un uso contrario al interés general. “En España, el banco de turno vende [paquetes de hipotecas] con descuentos del 86% a los fondos buitre, esto es lo mismo pero con el Ayuntamiento”, analiza Javier Massana, abogado especialista en renegociar hipotecas y quiebras familiares. Massana ve la expropiación perfectamente legal: “El bien jurídico que se protege con la expropiación es evidente y es mayor que el perjuicio al particular. Además, en España se sumaría el hecho de que algunos de esos bancos han recibido dinero público”.
Vlahoplus, que ha estudiado la incitativa de Andalucía de expropiar casas vacías, cree que este plan es exportable a pesar de las diferencias en la legislación. Richmond es “como Andalucía”, dice Vlahoplus. “Se da la combinación de una región muy castigada con un Gobierno regional comprometido para actuar y proteger su comunidad”.
Una mujer pasa frente a una casa abandonada en Richmond. / JUSTIN SULLIVAN (AFP)
Por su parte, Antonio Ibáñez, director general de Vivienda de la Junta de Andalucía, comenta sobre la propuesta de Richmond que “es de alguna forma lo que reivindicamos al Gobierno central, que es necesaria una quita de la deuda para que la gente pueda hacer frente a las hipotecas, porque esa gente quiere seguir en sus casas y seguir pagando, pero su situación económica se ha deteriorado y su casa está fuera de mercado”. La Junta cree que esa quita debe negociarla el Estado, porque es quien tiene la competencia en materia de ordenación del crédito bancario. Sobre la expropiación de hipotecas, Ibáñez cree que es “una iniciativa a estudiar”, especialmente cuando el Gobierno ha recurrido ante el Tribunal Constitucional (y paralizado) el decreto andaluz que plantea expropiar pisos vacíos a los bancos. El pasado miércoles, el Parlamento andaluz aprobó la ley que amplía ese decreto.
La idea original la planteó Robert Hockett, profesor de la Facultad de Derecho de Cornell, en un artículo en la revista de la Reserva Federal de EE UU. Hockett coincide con la Junta de Andalucía y con muchos analistas en que la única solución para frenar el deterioro del mercado inmobiliario es una quita de la deuda de las familias. El problema, expone Hockett, es que los bancos no pueden renegociar hipotecas que han sido titulizadas y vendidas en paquetes en el mercado financiero global. Cambiar el valor (a la baja) de esos títulos tiene consecuencias, y requeriría una negociación a varias bandas entre actores repartidos por todo el mundo que ni siquiera se conocen. Obviamente es más fácil y menos costoso (al menos a corto plazo) desahuciar y luego ya se verá lo que se hace con la casa. Pero si entra en juego un actor político, por ejemplo un Ayuntamiento, se pueden expropiar esas hipotecas y saltarse las complicaciones.
A finales de julio, Richmond comenzó a mandar cartas a los bancos para comprar exactamente 624 hipotecas (de Wells Fargo, Deustche Bank, Merrill Lynch, Citigroup, Morgan Stanley, Barclays y otros) identificadas como problemáticas. Las tasó con descuentos entre el 11% y el 94%. La primera respuesta de los aludidos, los bancos, fue una querella. Un juez de San Francisco rechazó un intento de Wells Fargo y Deustche Bank para detener el plan, sin entrar a valorar el fondo del asunto. Simplemente, los hechos denunciados aún no se habían producido. La agencia Moody’s ha advertido de que Richmond se arriesga a una rebaja en su calificación crediticia si sigue adelante.
El pasado 10 de septiembre, el pleno del Ayuntamiento de Richmond debatió y aprobó seguir adelante en medio de una gran tensión. De acuerdo con la crónica de aquel día en The Washington Post, concejales y ciudadanos debatieron sobre los riesgos de enfrentarse a la poderosa maquinaria legal de Wall Street. Su principal miedo era que un litigio contra los gigantes financieros llevara a la ciudad a la quiebra, bien por los costes legales o porque los grandes bancos decidieran castigar a la ciudad a la hora de dar crédito. La alcaldesa, Gayle McLaughlin, una veterana activista del Partido Verde, sentenció: “Nada en la vida está libre de riesgo al 100%, pero el liderazgo requiere a veces asumir riesgos en nombre de la comunidad”.
“¿Por qué los gobiernos rescatan bancos o les dan un respiro cuando están en quiebra?”, se pregunta Vlahoplus a modo de alegato final. “Para prevenir un mal mayor, para que los bancos o las empresas puedan seguir empleando a gente y produciendo. Los gobiernos deben reconocer, como creo que ha hecho la Junta de Andalucía, que pasa lo mismo con las casas. El mercado inmobiliario hace una gran contribución social y a la buena economía de las comunidades. Necesitamos arreglar el mercado inmobiliario igual que el bancario. Si se tratara el mercado inmobiliario como una institución financiera, sería sistémica, y los gobiernos la habrían arreglado hace años”.
