Cómo Vladimir Putin creó una burbuja inmobiliaria

Los precios han subido un 172% en las mayores ciudades rusas en los últimos tres años

The Economist

Las hipotecas solían ser difíciles de vender en Rusia. Décadas de propaganda soviética, que denunciaba el crédito como una carga insoportable, tuvieron su efecto. Incluso tras el fin del comunismo, los rusos seguían calificando las hipotecas de “esclavitud de la deuda”, y preferían ahorrar hasta que pudieran comprar sus casas directamente. Vladimir Putin, presidente del país, lleva dos décadas intentando convencer a sus ciudadanos de que adopten una postura diferente. En 2003, durante su primer mandato, explicó que las hipotecas podrían ayudar a resolver “el agudo problema de la vivienda” al que se enfrentaban los rusos. Su alegato cayó en saco roto.

Ahora está teniendo más éxito, y todo lo que necesitó fue una fuerte dosis de estatismo, así como la invasión de un vecino pacífico. En los últimos años, el número de rusos que se han hipotecado se ha disparado, gracias a un generoso programa de subvenciones estatales para los compradores de viviendas de nueva construcción. Sin embargo, Putin puede haber obtenido más de lo que esperaba. Las subvenciones estatales han avivado el mercado inmobiliario, disparando los precios de la vivienda. De este modo, el Kremlin se ha encontrado con una factura gigantesca y en rápido crecimiento.

En 2020, cuando Rusia se vio asolada por el COVID-19, las autoridades aumentaron las ayudas a los compradores de viviendas de nueva construcción en un intento de reforzar la economía. Al principio, los bancos ofrecían a los solicitantes de hipotecas un tipo preferente de alrededor del 6%, aproximadamente dos puntos porcentuales por debajo del tipo de mercado, y el Estado compensaba la diferencia. Descuentos similares, que antes sólo estaban disponibles para las familias, se ofrecieron después a los trabajadores y a las personas que se trasladaban a lugares como el Ártico, Siberia y la Ucrania ocupada. Sin embargo, el volumen de hipotecas no empezó a aumentar hasta que la economía rusa entró en guerra. Los bancos emitieron hipotecas por valor de 7,7 billones de rublos (88.000 millones de dólares, o el 4% del PIB) el año pasado, frente a un total de 4,3 billones en 2020. La mayoría fueron subvencionadas.

Grúas de construcción junto a un rascacielos de la época de Stalin en Moscú, Rusia (REUTERS/Maxim Shemetov)

Esto refleja el hecho de que a los rusos les faltan oportunidades de inversión: las sanciones pesan sobre el mercado de valores y los controles de divisas dificultan el movimiento de dinero al extranjero. La inflación, que se disparó a mediados de 2023, también ha influido, y no sólo por incentivar a los rusos a invertir en ladrillos y cemento. Cuando el Banco Central de Rusia (BCR) empezó a subir los tipos de interés, aumentó el atractivo del plan. Mientras el BCR subía su tipo de referencia al 16%, el Gobierno mantenía bajo su tipo preferencial, elevándolo a sólo el 8%. En junio había una diferencia de más de diez puntos porcentuales entre el tipo del gobierno y el tipo de mercado para una hipoteca.

Como consecuencia, el Kremlin está pagando una factura considerable. El Ministerio de Finanzas ya ha gastado casi medio billón de rublos en el plan. Los costes podrían aumentar si, como esperan la mayoría de los analistas, el BCR sube los tipos al 18% el 26 de julio. El auge de los préstamos subvencionados también ha provocado una burbuja inmobiliaria. El año pasado se construyeron 110 millones de metros cuadrados de viviendas, frente a una media de sólo 59 millones anuales desde el final del comunismo. Al mismo tiempo, los precios se disparan. El Instituto de Economía Urbana, con sede en Moscú, calcula que aumentarán un 172% en las ciudades más grandes entre 2020 y 2023. Elvira Nabiullina, gobernadora del BCR, está asustada. Ha culpado a los subsidios del Gobierno de “sobrecalentar” el mercado de la vivienda y ha dicho que supondrían un “riesgo proinflacionista” si el Kremlin no logra reducirlos.

Bajo la presión de la BCR y del Ministerio de Hacienda, el Kremlin ha empezado a hacer precisamente eso. En diciembre elevó del 20% al 30% el depósito mínimo exigido para un préstamo. A principios de este mes puso fin a su programa más popular, destinado a los compradores de viviendas de nueva construcción. Según un analista citado por los medios de comunicación estatales, el número de nuevas hipotecas podría caer un 50% en el segundo semestre del año.

El sector ruso de la construcción sufrirá las consecuencias. Lo mismo ocurrirá con los bancos, que han obtenido beneficios récord gracias al rápido crecimiento de sus carteras hipotecarias. Por ahora, sin embargo, parece que el mercado inmobiliario logrará evitar el colapso. Vasily Astrov, del Instituto de Estudios Económicos Internacionales de Viena, afirma que es más probable una “desaceleración y posiblemente un estancamiento” que una gran caída de los precios. La pujante economía de guerra rusa, que ha experimentado un crecimiento salarial espectacular este año, podría ser capaz de mantener un mercado inmobiliario robusto incluso con tipos más altos y un menor apoyo estatal. Hasta ahora, la economía ha desafiado a los escépticos. Y los rusos parecen dispuestos a apostar la casa por ella.