Por qué los edificios de apartamentos de Nueva York están ahora a la venta con un 50% de descuento
El control de alquileres emerge como una táctica para preservar la vivienda asequible en ciudades de alto costo, aunque suscita debate sobre su eficacia y las consecuencias para el mercado inmobiliario
Por este apartamento bien situado en la calle 164 Oeste de Washington Heights, el enclave dominicano en rápida gentrificación inmortalizado en un musical de Lin-Manuel Miranda, no puede cobrar más de 650 dólares al mes, quizá una cuarta parte del precio de mercado.
Para los propietarios, la jugada ha sido sencilla y lucrativa. Comprar edificios en mal estado que, en la jerga neoyorquina, tengan el alquiler estabilizado. Arreglarlos. Trasladar el gasto a los inquilinos subiendo los alquileres, lo que estaba permitido por la normativa. Sacar dinero. Repetir.
Una vez que los alquileres se acercaban a los 2.800 dólares al mes, los propietarios podían cobrar lo que soportara el mercado, y los apartamentos se convertían en una mina de oro en potencia. “Sólo había que tener paciencia”, dijo Peterson.
Pero su apuesta por subir los alquileres le ha salido desastrosamente mal, como a los caseros de toda la ciudad. En 2019, alarmados por el declive de la vivienda asequible, los legisladores del estado de Nueva York reescribieron las reglas. En un cambio clave, redujeron drásticamente cuánto podían aumentar los propietarios los alquileres después de las renovaciones. En un cambio aún más importante, los apartamentos ya no salen del programa cuando los alquileres suben lo suficiente.
Peterson, que compró más de 40 propiedades por 300 millones de dólares en 20 años, está ahora en apuros. Se está retrasando en el pago de sus hipotecas y lucha por encontrar dinero para las reparaciones.
En octubre, Fannie Mae, la compañía de préstamos hipotecarios respaldada por el Gobierno, inició un procedimiento de ejecución hipotecaria contra una docena de sus propiedades, incluido el edificio de la calle 164. “Mi carrera está acabada”, dice Peterson. “Ahora es sólo una cuestión de: ¿Cuál va a ser mi legado? ¿Va a ser que abandoné el barco cuando se hundía, o que me quedé y luché?”.
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El año pasado, los edificios neoyorquinos con al menos un apartamento de alquiler estabilizado se vendieron de media por 203.000 dólares la unidad, un 34% menos desde 2019, según Maverick Real Estate Partners, una gestora de inversiones neoyorquina. Por el contrario, el precio de los apartamentos no regulados subió un 23%. El valor de las unidades de alquiler estabilizado disminuyó hasta en $ 75 mil millones, encontró Maverick.
En diciembre, la Federal Deposit Insurance Corp. se deshizo de 15.000 millones de dólares en préstamos respaldados principalmente por apartamentos de alquiler estabilizado en Nueva York, con un descuento del 40%. La semana pasada, en medio de la preocupación por la exposición inmobiliaria, las acciones de New York Community Bancorp Inc. -que posee unos 37.000 millones de dólares en préstamos para apartamentos, la mitad respaldados por unidades de alquiler regulado- cayeron un 38% en un solo día.
“Muchos de los propietarios con los que hablo quieren abandonar los edificios”, afirmó Lazer Sternhell, consejero delegado de Cignature Realty Associates Inc. en la ciudad.
Estas pérdidas ponen de relieve la creciente batalla por un tipo de vivienda asequible que ofrece un punto de apoyo a la clase trabajadora en una de las ciudades más caras del mundo. Para caseros como Lewis Barbanel, propietario de Barberry Rose Management Inc. en Woodmere, una regulación más estricta de los alquileres viola sus derechos de propiedad privada y no hará sino agravar la escasez de viviendas al desincentivar la renovación y la construcción.
El año pasado, su empresa vendió 21 edificios de alquiler estabilizado con pérdidas. Barberry se desprendió de un edificio en Harlem por 3,8 millones de dólares, un 59% menos de lo que la empresa pagó en 2016. “Los políticos están desfinanciando estos edificios”, dice Barbanel, que está cambiando sus inversiones a Nueva Jersey y otros lugares. “Están intentando crear una situación en la que los propietarios fracasen”.
Pero para los inquilinos, los propietarios de apartamentos no hacen más que pagar el precio de unos préstamos temerarios que se basaban en unos alquileres disparados que estaban destinados a suscitar oposición. Las nuevas leyes no deberían haber sorprendido a los inversores inmobiliarios, afirma Cea Weaver, coordinadora de campaña de Housing Justice for All, que ayudó a dirigir la lucha.
“No llevábamos muy en secreto que intentábamos cambiar las normas, ni tampoco los legisladores de Albany”, afirmó Weaver. “No sé si fue arrogancia o no, pero las leyes cambian, y eso repercute en los mercados”.
El control del alquiler está teniendo una especie de regreso después de perder el favor a lo largo de más de una generación. En 2019, Oregón se convirtió en el primer estado en aprobar una ley estatal de control de alquileres, que limitó las subidas anuales al 7% más la inflación.
Más tarde ese mismo año, California limitó los aumentos al 10%. Dos docenas de estados consideraron el año pasado topes, según el Consejo Nacional de Vivienda Multifamiliar, un grupo comercial para propietarios.
Países como Canadá, India y Suecia cuentan con una normativa al respecto. A medida que aumentan los alquileres en las grandes ciudades de todo el mundo, los gobiernos han tratado de ampliar las protecciones, con resultados desiguales. Dinamarca estableció un tope de dos años en 2023. Berlín promulgó en 2020 una congelación de cinco años, una de las medidas más estrictas del mundo. Pero el Tribunal Constitucional Federal alemán la anuló al año siguiente.
Por regla general, los economistas odian el control de los alquileres, porque distorsiona los mercados, provoca escasez de viviendas y eleva los alquileres en los edificios de precio de mercado. Las normas benefician a los inquilinos de toda la vida a expensas de los recién llegados, y son una forma ineficaz de ayudar a los que más lo necesitan, según los expertos.
A finales del año pasado, el Fondo Monetario Internacional pidió a Irlanda que abandonara sus límites de precios en las “zonas de presión del alquiler” designadas, como Dublín, porque las restricciones están agravando la escasez de vivienda. En su lugar, el organismo sugirió subvenciones específicas para los inquilinos pobres.
Pero Chris Herbert, director gerente del Joint Center for Housing Studies de la Universidad de Harvard, afirma que el mercado está fallando a los inquilinos. Según la economía clásica, el aumento de los precios debería generar más construcción y moderar los alquileres.
Pero la escasez de suelo en ciudades atractivas y las normas de zonificación provocan una escasez persistente. En este entorno, Herbert afirma que un control más suave de los alquileres, como vincular los aumentos a la inflación, podría ser una solución de compromiso.
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La historia de Nueva York muestra el flujo y reflujo de la regulación de los alquileres en medio de cambios en el poder relativo de propietarios e inquilinos. Dos tercios de los habitantes de la ciudad alquilan su vivienda, el doble que en el resto del país, lo que confiere a los inquilinos una mayor influencia política que en la mayor parte de Estados Unidos. Los esfuerzos de la Gran Manzana se remontan a los intentos del siglo XIX de mejorar la situación de los inmigrantes hacinados en viviendas ruinosas.
Nueva York cuenta con algún tipo de regulación de los alquileres desde 1943, cuando el gobierno federal impuso controles de precios para combatir la inflación durante la II Guerra Mundial. Después de que esas protecciones expiraran a principios de la década de 1950, el estado promulgó sus propias medidas, que se aplicaban a los edificios anteriores a 1947.
Ese sistema más antiguo, conocido como control de alquileres, restringe severamente lo que pagan los inquilinos mientras ocupan la unidad, una característica que ha llevado a algunos inquilinos a organizar su vida en torno a una oferta inmobiliaria increíblemente barata, avivando a veces la indignación o la envidia cuando hay noticias de alguien adinerado o famoso que vive por una canción. Sólo quedan 16.000 de esos pisos de alquiler controlado.
La estabilización de alquileres, que data de 1969, cubre aproximadamente un millón de apartamentos, en los que vive una cuarta parte de la población de la ciudad. (Cada año, los propietarios presentan informes sobre sus ingresos y gastos a la Junta de Directrices sobre Alquileres, nombrada por el alcalde, que utiliza la información para ayudar a determinar cuánto pueden subir los alquileres los propietarios.
En la ciudad de Nueva York, los inquilinos pagaron un tercio menos por los apartamentos de alquiler estabilizado de lo que habrían pagado por apartamentos equivalentes a precio de mercado, un descuento anual que asciende a 5.400 millones de dólares, según un documento de 2023 de investigadores de la Universidad George Washington, la Universidad del Norte de Texas y la Universidad Johns Hopkins.
En la década de 1990, más orientada al mercado, los legisladores municipales y estatales votaron a favor de relajar las normas. Los propietarios podían subir los alquileres un 20% cada vez que un inquilino se marchaba.
Podían fijar sus propios alquileres una vez superado cierto umbral. En muchos edificios, los propietarios también podían aumentar los alquileres mensuales en 1 dólar por cada 40 dólares en reformas, lo que significaba que un propietario que invirtiera 60.000 dólares en un piso vacío podía aumentar el alquiler en 1.500 dólares al siguiente inquilino.
Este sistema hacía mucho más atractivos los apartamentos regulados. “Una unidad de alquiler estabilizado se veía como una opción incorporada para aumentar los alquileres”, dice Shimon Shkury, presidente de la correduría Ariel Property Advisors.
Una nueva clase de inversores acudió en masa a un mercado históricamente dominado por familias inmobiliarias locales establecidas. Entre estos recién llegados se encontraban empresas más pequeñas como Peterson’s, así como algunos de los nombres más importantes de Wall Street.
En 2015, Blackstone Inc. lideró la compra por 5.300 millones de dólares de Stuyvesant Town y Peter Cooper Village, de alquiler estabilizado. Blackstone, que desde entonces ha gastado más de 375 millones de dólares en mejoras, dice que sigue confiando en la inversión.
Pero la escalada de los precios de la vivienda provocó una reacción violenta. El entonces alcalde Bill de Blasio y la fiscal general de Nueva York, Letitia James, dijeron que unos controles más laxos incentivaban el acoso a los inquilinos y promovían el aburguesamiento y la desregulación de cientos de miles de apartamentos.
La llegada al poder de un bloque de legisladores estatales progresistas preparó el terreno para los cambios de 2019 que afligieron a los propietarios de edificios. El momento fue especialmente duro para los propietarios, que poco después tuvieron que hacer frente a impagos de alquiler durante la pandemia de Covid-19, junto con el aumento de los costes de los seguros y los tipos de interés.
Algunos defensores de los inquilinos celebran la bajada de precios de los pisos regulados. Con la ayuda del gobierno, las organizaciones sin ánimo de lucro o los inquilinos podrían comprar edificios a precios más bajos, como hicieron en los años 80, dice Sam Stein, analista político de la Community Service Society de Nueva York. Así podrían cobrar alquileres más asequibles.
Los propietarios han intentado, sin éxito, que el Tribunal Supremo de Estados Unidos intervenga en su favor fallando en contra de las leyes de alquiler de 2019. En las redes sociales, Jay Martin, director ejecutivo de un grupo comercial llamado Programa de Mejora de la Vivienda Comunitaria, describe a los opositores como comunistas y ha prometido una estrategia de “tierra quemada” este año para luchar contra ellos.
“Hay demasiado en juego”, dijo recientemente en X, antes Twitter. “Debemos hacer todo lo posible para impedir que unos individuos destruyan las viviendas de Nueva York”, agregó.
Tay Raymond, de 35 años, creció en la calle 116 Oeste, a una manzana del famoso restaurante de comida soul Amy Ruth’s, así como de un edificio donde los condominios se venden por un millón de dólares. En esta misma calle, el piso de tres habitaciones de Raymond cuesta ahora 1.300 dólares, aproximadamente un tercio de lo que cuesta el piso de al lado.
Pero, en enero, había un enorme agujero en el techo de su cuarto de baño que había sido un problema durante años, y ella dice que los ratones y las cucarachas corren rampantes. “Quieren que nos autoinculpemos”, dice Raymond, que vende ropa vintage por Internet. “Ya sea porque no nos hacen las reparaciones que necesitamos o porque tenemos miedo de que nos quiten el precio”.
En 2018, su arrendador, una firma de capital privado llamada Sugar Hill Capital Partners LLC, contrató la compra de 53 pequeños edificios de apartamentos por más de 250 millones de dólares en el mayor acuerdo de la compañía. Sugar Hill calculó que cada unidad necesitaría al menos 60,000 dólares en renovaciones, lo suficiente para actualizar los sistemas de plomería y electricidad.
Pero una vez que el estado de Nueva York tomó medidas drásticas sobre los aumentos de alquiler relacionados con la renovación, Sugar Hill podría pasar sólo 15.000 dólares por apartamento.
A finales de 2022, Sugar Hill acordó vender 13 de sus edificios con un descuento del 54% sobre el precio que había pagado la empresa. La socia directora Margaret Grossman dice que le gustaría vender el resto de la cartera de alquileres estabilizados, incluido el edificio de Raymond, y centrarse en nuevos proyectos, como un edificio de apartamentos de lujo en Brooklyn con una terraza en la azotea con un huerto de manzanas.
Grossman afirmó que la imposibilidad de cobrar alquileres suficientes dificulta a Sugar Hill invertir en edificios, pero que hace todo lo que puede para repararlos. (La empresa arregló el agujero del techo de Raymond tras una consulta al respecto para este artículo).
Victoria Bausch vive con una compañera de piso para poder pagar el alquiler de su apartamento en Washington Heights. El año pasado, su alquiler subió 300 dólares, hasta 3.300, como parte de una escalada en todo el distrito que llevó las tarifas de Manhattan a máximos históricos.
En una tarde reciente, Bausch se reúne con otros 15 inquilinos en el vestíbulo de su edificio de St. Nicholas Avenue, que incluye apartamentos regulados y no regulados. Hay un ejecutivo de Wall Street que paga más de 4.500 dólares al mes, así como un conductor de autobús jubilado y un administrador escolar.
La gente se queja del mal mantenimiento: daños por agua en algunos apartamentos, así como falta de agua caliente y calefacción demasiado escasa. En los dos últimos años han presentado cientos de quejas al ayuntamiento. También les gustaría hacer retroceder lo que consideran subidas ilegales de los alquileres.
Bausch, una organizadora de eventos que solía trabajar en el teatro, tiene buenas noticias: en un acuerdo con la oficina del fiscal general del estado, el edificio puso su unidad de nuevo en el programa de estabilización de alquileres y redujo su alquiler. “Si las cosas siguen así, nos van a echar de Nueva York, y no estoy dispuesta a permitirlo”, afirma.
El edificio es propiedad de City Skyline Realty, de Peterson, que el año pasado apareció en una lista del gobierno de propietarios con más infracciones de los códigos. Dice que su empresa atiende con prontitud las quejas y que el recuento de la ciudad penaliza injustamente a los grandes propietarios. El acuerdo sobre el alquiler se refería a un propietario anterior, dice.
Peterson, de 49 años y natural de Utah, que viste camisas y gorras de golf a juego, suele tener el porte extrovertido del misionero mormón que fue cuando llamaba a las puertas de ciudades postindustriales en declive del norte del estado de Nueva York. Recuerda tiempos mejores no hace mucho. En 2014 compró un edificio en el Bronx por 8 millones de dólares y lo vendió solo cuatro años después con un beneficio del 50%.
Peterson no ha renunciado del todo a su papel de casero neoyorquino. En su visita a Washington Heights, advierte a un trabajador de una bodega sobre una aparente fuga de gas y entabla conversaciones triviales con adolescentes. Añadiendo una nota de humor negro sobre el deterioro de su negocio, le dice a uno de los encargados de su edificio: “Usted gana más dinero con este edificio que yo”.
En uno de los extraños giros de la regulación de alquileres que preocupan a los economistas, Peterson figura entre los propietarios que dejan pisos vacíos porque no tiene sentido repararlos y alquilarlos a las tarifas actuales. Miles de apartamentos están vacíos, según estimaciones del gobierno y del sector.
En la calle 164 Oeste, hace más de dos años que nadie vive en el apartamento de la paloma muerta. Al igual que otras unidades, que necesita $ 100.000 en renovaciones, incluyendo nueva plomería, cableado eléctrico y la remediación de plomo, dice Peterson.
Él calcula que no puede hacer que la economía de trabajo sin aumentar el alquiler. “Deberíamos tener dos inquilinos aquí y cobrar 2.500 dólares al mes”, expresó, preguntándose por qué los políticos de la ciudad se han vuelto contra él. “¿Por qué demonios no querrían que lo hiciera?”.
