China gesta una nueva burbuja inmobiliaria
El precio de la vivienda se dispara en las grandes ciudades mientras los pisos en las urbes medianas no se venden
Xavier Fontdeglòria
Pekín, El País
Hace dos años, Li Rui estuvo a punto de comprar un piso en el distrito de Tongzhou, situado a las afueras de Pekín, y ahora maldice no haberlo hecho. "Desde entonces los precios han subido casi un 40%. No solamente es que ahora no pueda comprarlo, sino que si fuese mío podría sacar una buena tajada vendiéndolo otra vez", lamenta. No le faltarían compradores: adquirir una vivienda en alguna de las ciudades de primer nivel se ha convertido, de nuevo, en la mejor opción para los inversores. Los precios se han disparado y, con ellos, las alarmas de que China esté gestando una nueva burbuja inmobiliaria en las grandes urbes.
En febrero, el precio de la vivienda nueva en Pekín creció un 14,2% con respecto al mismo mes de 2015. En Shanghái la subida fue del 25,1% y en Shenzhen —ciudad fronteriza con Hong Kong— de un inaudito 57,8%. En estas ciudades y en otras como Cantón, Nanjing y Xiamen se suceden los casos de lo que los medios de comunicación han llamado 'pánico para comprar'. En la capital china, un proyecto de 132 viviendas de lujo a precio de 90.000 yuanes por metro cuadrado (unos 12.300 euros) se vendió el pasado diciembre en un sólo día. En Shanghái, centenares de clientes hicieron cola ante las oficinas de una inmobiliaria del distrito de Baoshan durante toda una noche para poder comprar los apartamentos a plano el día siguiente. El valor de mercado de un complejo de viviendas en Shenzhen superó recientemente al del aeropuerto de la ciudad.
"Los compradores piensan que el gobierno chino nunca permitirá que el mercado inmobiliario caiga demasiado, lo que distorsiona gravemente la relación entre el riesgo y el retorno de las inversiones. La gente ya no compra casas para vivir sino por la expectativa de que los precios se doblarán... un día llegaremos al punto de que nadie querrá comprar nada", sostiene Zhu Ning, autor del libro China's Guaranteed Bubble. "Si seguimos así no es cuestión de si, sino de cuándo, (la burbuja) va a explotar".
El aumento de la demanda en estas ciudades responde a varios factores. Desde finales de 2014, China ha llevado a cabo una política monetaria expansiva que ha inundado el mercado de liquidez y ha facilitado el crédito. Las autoridades han estimulado el sector inmobiliario a través de la rebaja de los impuestos a la compraventa de viviendas y la reducción del porcentaje que hay que pagar de entrada. La banca en la sombra también se ha subido al carro y concede préstamos a clientes para que paguen esta primera cuota. El crack bursátil que comenzó el año pasado ha alejado de los mercados de renta variable a muchos inversores, que vuelven a centrarse en alternativas, a su juicio, más seguras. "Mucho dinero persiguiendo muy pocas oportunidades de inversión", resume Zhu.
Entretanto, China sigue contando con 452,5 millones de metros cuadrados de viviendas residenciales terminadas —sin contar lo que está construyéndose— y vacías. La gran mayoría de esta superficie se alza en bloques situados en inmensas urbanizaciones en las ciudades pequeñas y medianas, foco del boom de los últimos años. Estos pisos no se venden, los precios caen y la inversión en nuevos proyectos es escasa, lo que pone en aprietos a las pequeñas promotoras locales y a los gobiernos municipales. En febrero, mientras los precios de seis ciudades subían más de un 10% interanual, los de otras 37 bajaban entre un 0,3% y un 4%.
"Si la burbuja estalla perjudicará al crecimiento económico, ya que la inversión inmobiliaria sigue siendo una gran parte de la inversión total de China. El sistema financiero va a registrar más morosidad y los riesgos se incrementarán, pero una crisis financiera sistémica es poco probable porque el gobierno central todavía tiene mucha capacidad para estabilizar el sistema", sostiene Yang Zhao, economista jefe para China de Nomura.
Las autoridades confían en que los 100 millones de campesinos que, según sus cálculos, migrarán hacia las ciudades comprarán las casas vacías, pero los analistas aseguran que tal volumen será lento y difícil de digerir. Arthur Kroeber, director general de la consultora Gavekal Economics, advierte de los retos de tener que vender estas viviendas a gente significativamente más pobre: "seguirá habiendo mucha demanda, pero la oferta tendrá que ajustarse a una menor escala en términos de cantidad, precio y tamaño de cada una de las unidades. La superficie total de construcción de viviendas tendrá que disminuir entre un 15% y un 20% en los próximos 15 años", augura.
Las autoridades chinas tratan de apagar los fuegos en ambos frentes. En las ciudades pequeñas y medianas, los incentivos a la compra de viviendas son cada vez mayores -algunas están examinando dejar de exigir un pago mínimo para comprar-, mientras que las más pobladas podrían aprobar nuevas restricciones o subidas de impuestos para enfriar el mercado, según explicó recientemente el ministro de Vivienda, Chen Zhenggao. También descartó que el país esté cerca de sufrir un desplome significativo del sector. Li Rui, que sigue pensando en cómo hacerlo para comprar un piso en Tongzhou, está de acuerdo: "los precios en Pekín no bajarán nunca".
Pekín, El País
Hace dos años, Li Rui estuvo a punto de comprar un piso en el distrito de Tongzhou, situado a las afueras de Pekín, y ahora maldice no haberlo hecho. "Desde entonces los precios han subido casi un 40%. No solamente es que ahora no pueda comprarlo, sino que si fuese mío podría sacar una buena tajada vendiéndolo otra vez", lamenta. No le faltarían compradores: adquirir una vivienda en alguna de las ciudades de primer nivel se ha convertido, de nuevo, en la mejor opción para los inversores. Los precios se han disparado y, con ellos, las alarmas de que China esté gestando una nueva burbuja inmobiliaria en las grandes urbes.
En febrero, el precio de la vivienda nueva en Pekín creció un 14,2% con respecto al mismo mes de 2015. En Shanghái la subida fue del 25,1% y en Shenzhen —ciudad fronteriza con Hong Kong— de un inaudito 57,8%. En estas ciudades y en otras como Cantón, Nanjing y Xiamen se suceden los casos de lo que los medios de comunicación han llamado 'pánico para comprar'. En la capital china, un proyecto de 132 viviendas de lujo a precio de 90.000 yuanes por metro cuadrado (unos 12.300 euros) se vendió el pasado diciembre en un sólo día. En Shanghái, centenares de clientes hicieron cola ante las oficinas de una inmobiliaria del distrito de Baoshan durante toda una noche para poder comprar los apartamentos a plano el día siguiente. El valor de mercado de un complejo de viviendas en Shenzhen superó recientemente al del aeropuerto de la ciudad.
"Los compradores piensan que el gobierno chino nunca permitirá que el mercado inmobiliario caiga demasiado, lo que distorsiona gravemente la relación entre el riesgo y el retorno de las inversiones. La gente ya no compra casas para vivir sino por la expectativa de que los precios se doblarán... un día llegaremos al punto de que nadie querrá comprar nada", sostiene Zhu Ning, autor del libro China's Guaranteed Bubble. "Si seguimos así no es cuestión de si, sino de cuándo, (la burbuja) va a explotar".
El aumento de la demanda en estas ciudades responde a varios factores. Desde finales de 2014, China ha llevado a cabo una política monetaria expansiva que ha inundado el mercado de liquidez y ha facilitado el crédito. Las autoridades han estimulado el sector inmobiliario a través de la rebaja de los impuestos a la compraventa de viviendas y la reducción del porcentaje que hay que pagar de entrada. La banca en la sombra también se ha subido al carro y concede préstamos a clientes para que paguen esta primera cuota. El crack bursátil que comenzó el año pasado ha alejado de los mercados de renta variable a muchos inversores, que vuelven a centrarse en alternativas, a su juicio, más seguras. "Mucho dinero persiguiendo muy pocas oportunidades de inversión", resume Zhu.
Entretanto, China sigue contando con 452,5 millones de metros cuadrados de viviendas residenciales terminadas —sin contar lo que está construyéndose— y vacías. La gran mayoría de esta superficie se alza en bloques situados en inmensas urbanizaciones en las ciudades pequeñas y medianas, foco del boom de los últimos años. Estos pisos no se venden, los precios caen y la inversión en nuevos proyectos es escasa, lo que pone en aprietos a las pequeñas promotoras locales y a los gobiernos municipales. En febrero, mientras los precios de seis ciudades subían más de un 10% interanual, los de otras 37 bajaban entre un 0,3% y un 4%.
"Si la burbuja estalla perjudicará al crecimiento económico, ya que la inversión inmobiliaria sigue siendo una gran parte de la inversión total de China. El sistema financiero va a registrar más morosidad y los riesgos se incrementarán, pero una crisis financiera sistémica es poco probable porque el gobierno central todavía tiene mucha capacidad para estabilizar el sistema", sostiene Yang Zhao, economista jefe para China de Nomura.
Las autoridades confían en que los 100 millones de campesinos que, según sus cálculos, migrarán hacia las ciudades comprarán las casas vacías, pero los analistas aseguran que tal volumen será lento y difícil de digerir. Arthur Kroeber, director general de la consultora Gavekal Economics, advierte de los retos de tener que vender estas viviendas a gente significativamente más pobre: "seguirá habiendo mucha demanda, pero la oferta tendrá que ajustarse a una menor escala en términos de cantidad, precio y tamaño de cada una de las unidades. La superficie total de construcción de viviendas tendrá que disminuir entre un 15% y un 20% en los próximos 15 años", augura.
Las autoridades chinas tratan de apagar los fuegos en ambos frentes. En las ciudades pequeñas y medianas, los incentivos a la compra de viviendas son cada vez mayores -algunas están examinando dejar de exigir un pago mínimo para comprar-, mientras que las más pobladas podrían aprobar nuevas restricciones o subidas de impuestos para enfriar el mercado, según explicó recientemente el ministro de Vivienda, Chen Zhenggao. También descartó que el país esté cerca de sufrir un desplome significativo del sector. Li Rui, que sigue pensando en cómo hacerlo para comprar un piso en Tongzhou, está de acuerdo: "los precios en Pekín no bajarán nunca".
